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    邱云天在台资的德茂房地产公司做财务经理以来，每天都能接触到大量的买房客户。

    邱云天想，对于房地产公司的下游、它的终端——买房人，现在，我已经很熟悉了；但是，对于房地产公司的上游——开发商，我还很不熟悉。

    开发商到底是什么样子的呢？

    邱云天知道，德茂公司、房茂公司的总公司——台湾茂德房地产公司，就是一个发展商。

    在台湾，台湾茂德公司不但负责楼盘推广销售，而且还负责开发建设房地产项目。

    到了大陆以后，也许是为了更稳健地发展，台湾茂德在大陆注册的这两家合资的房地产公司——德茂公司、房茂公司——都是房地产销售公司。

    大老板刘湘麟在大陆注册的第一家合资的房地产公司——房茂公司，它的上游、发展商是京海市本地国营的房地产公司——房屋建设开发总公司，这个邱云天知道。

    但是，邱云天所在的这家德茂公司的上游，开发商是什么样子的呢？

    这个邱云天就不知道了。

    在德茂公司的总经理蔡裕华来大陆之前，实际上，德茂公司的销售就已经开始了。

    那时候，每天收上来的房屋销售款，财务经理邱云天都要嘱咐出纳和收款员，存放在德茂公司的银行账户中。

    新的总经理蔡裕华来到大陆之后，有一天，他把邱云天叫到总经理室。

    当邱云天在总经理室的椅子上坐定之后，总经理蔡裕华就站起身，去把房门锁上了。

    在确定总经理室的屋子里，只有他们两个人之后，总经理蔡裕华打开了他身后的一个小保险柜。

    总经理蔡裕华从他的小保险柜里，拿出了一份秘密合同，递给邱云天。

    他说：“邱经理，这是德茂公司与上游开发商富丰房地产开发公司的分成协议。这里面规定了，德茂公司负责销售富丰公司建设的公寓楼，德茂公司的销售分成是多少，富丰公司的保底分成是多少。”

    邱云天仔细地浏览了一下这份合同。

    总经理蔡裕华说：“邱经理，每卖出一套房子，富丰公司的保底分成额，我们要返给它；超出保底分成的部分，就是我们德茂公司的分成。

    “邱经理，这个保底金额和分成比例，你要牢记在心里，谁也不要告诉，也不要写在纸上！这份合同是保密的，所以要存放在我这里！

    “邱经理，等到了一定的时间，我们就要把富丰公司应得的钱款返给它。这些分成计算的工作是保密的，所以只要你一个人来做，不要让其他的人知道！”

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    自从那一天，总经理蔡裕华给财务经理邱云天看了，德茂公司与它的上游公司——富丰房地产开发公司的秘密分成协议之后，邱云天觉得，此时，自己已经算是真正进入到了房地产这个行业里来。

    总经理蔡裕华给邱云天看的那份秘密协议，就是房地产开发公司与销售公司分成比例的协议——这就是房地产行业里最核心的机密。

    即使是从事过房地产行业工作的人，邱云天敢说，百分之九十九的人也不知道，每卖出一套房子，开发商拿走了多少，销售商拿走了多少——这是房地产行业里最核心的机密！

    邱云天想，德茂房地产公司里，只有总经理蔡裕华和他邱云天知道，开发商富丰公司与销售商德茂公司的分成比例。

    大老板刘湘麟和销售经理宋正雄，应该也知道。

    除此之外，公司里，就再没有一个人知道，这个分成比例了。

    即使是财务部内部的员工，除了邱云天这个财务经理之外，其他的员工也都不知道。

    现在，邱云天才真切地感觉到，自己是一个真正的房地产人了。